Introduction
Le PADD ayant été approuvé par GPSO, la suite de la démarche pour disposer d’un PLUi applicable est de traduire les préconisations que contient le PADD en règles et OAPs (Orientations d’Aménagement et de Programmation).
Afin de contribuer à ce travail nous avons un ancien article de juillet 2022 et nous avons décliné en règles et OAPs les thèmes les plus importants.
Nous ne prétendons pas fournir un corpus de règles complet, d’autant plus que nous n’avons pas traité les thèmes qui semblent plus ou moins acquis, ni développé les OAPs évoqués dans les documents de travail GPSO.
Nous avons considéré que les règles étaient des textes :
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- Réalistes et applicables à un domaine précis.
- Opposables : ayant un caractère juridique utilisable pour réaliser des arbitrages.
- Mesurables : leur application doit être contrôlée et leur effet évalué dans une temporalité définie.
Les OAPs sont utilisés dès lors qu’il est question de programmer des opérations, de prévoir des modalités de réalisation, y compris les phases de diagnostic ou de zonage.
Il ne s’agit pas d’un travail de juriste qui pourrait être repris en l’état pour la partie règlementaire du PLUi, mais d’une contribution qui met en avant les thèmes qui nous paraissent importants, sachant qu’à notre connaissance certains ne figurent pas dans les documents produits par GPSO.
Règles & OAPs
Règles
Bâti
[Règle B1] Notion de bonus
Un bonus ne permet par de déroger au PLUi mais octroie des avantages : Procédure simplifiée et/ou plus rapide ? Exception fiscale pendant un période ?
Peut être motivé par :
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- Une performance énergétique au-delà des exigences du PLUi
- Le respect des zonages définis par le PLUi et une OAP (mixité sociale, centralité et ville du ¼ d’heure…)
- Le recours à des matériaux peu générateurs de GES (ce qui nécessite la mise en place de méthodes d’évaluation objectives)
- L’engagement de projets faisant la preuve des capacités d’évolution du bâti (plans et chiffrage des frais de transformation à l’appui)
- La possibilité de rendre public une partie du parking pour les bâtiments privés disposant d’un parking collectif
- La migration du bâti existant en habitat social (type BRS)
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[Règle B2] Possibilité d’évolution du bâti
Lors du dépôt de permis de construire pour habitats collectifs ou de bureaux, le déposant doit prouver que la future construction sera apte à évoluer en fonction des besoins de la commune et/ou de l’intercommunalité tout en conservant ses performances énergétiques. Deux approches seront à étudier :
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- Conversion de bureaux vers logements, ou logements vers bureaux
- Conversion de petits modules vers des plus grands, ou de grands modules vers de plus petits, conversion de bureaux vers des logements ou logements vers des bureaux
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Ceci devra prendre la forme de notes de calculs et de faisabilités autours de scénarios de changements de destination des bâtiments après un premier cycle de vie. Les coûts de prévisionnels transformation devront être chiffrés.
Consommation énergétique du bâti
[Règle C1] Engagement sur la consommation énergétique du bâti – construction neuve
Lors de dépôt de chaque permis de construire, le déposant doit prouver que le future logement sera apte à atteindre les objectifs de performance énergétique annoncées.
Dans le cas d’une construction neuve, pour habitation individuelle ou collective ou de bureaux, il doit s’engager sur la future consommation énergétique pour chacun des logements concernés par les travaux afin d’atteindre le niveau A de diagnostic de performance énergétique.
Un contrôle devra être réalisé et présenté lors du dépôt de l’avis de fin de travaux (mesure de l’étanchéité et mesures par caméra infrarouge). En cas de non atteinte des résultats, des travaux complémentaires devront être réalisés dans les deux années suivantes.
[Règle C2] Engagement sur la consommation énergétique du bâti – construction modificative ou réhabilitation
Lors de dépôt de chaque permis de construire, le déposant doit prouver que le future logement sera apte à atteindre les objectifs de performance énergétique.
Dans le cas d’une construction modificative ou de réhabilitation, il doit s’engager sur la future consommation énergétique afin d’atteindre les niveaux A, B ou C de diagnostic de performance énergétique par logement concerné par les travaux, ou bien sur l’obtention du label NF habitat HQE. Un contrôle devra être réalisé et présenté lors du dépôt de l’avis de fin de travaux (mesure de l’étanchéité et mesures par caméra infrarouge).
En cas de non atteinte des résultats, des travaux complémentaires devront être réalisés dans les deux années suivantes.
[Règle C3] Engagement sur la consommation énergétique du bâti en cas de vente
Lors d’un changement de propriétaire, hors immeubles d’habitations collectifs gérés par un syndic de copropriétés, l’acheteur s’engage à réaliser, dans les deux années suivant l’achat, les travaux nécessaires à l’atteinte les niveaux A, B ou C de diagnostic de performance énergétique, ou bien sur l’obtention du label NF habitat HQE.
Un contrôle devra être réalisé et présenté lors du dépôt de l’avis de fin de travaux (mesure de l’étanchéité et mesures par caméra infrarouge). En cas de non atteinte des résultats, des travaux complémentaires devront être réalisés dans les deux années suivantes.
[Règle C4] Engagement sur la consommation énergétique du bâti collectif
Les propriétaires d’immeubles d’habitations collectifs, gérés par un syndic de copropriétés, devront engager les travaux nécessaires pour atteindre avant l’année 2035 un niveau C minimum pour chacun des logements, ou bien sur l’obtention du label NF habitat HQE.
En cas de non atteinte des résultats, des taxes seront dues, et calculées selon le dépassement de la limite maxi de 179 kWh/m²/an (performance niveau C). Ces pénalités pourront atteindre 5 % de la valeur immobilière du bien par année.
Environnement
[Règle E1] Respect de l’environnement et du patrimoine
Toute demande d’autorisation pour construction, modification ou réhabilitation devront satisfaire les règles suivantes :
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- Respecter les cônes de vues identifiés
- Respecter l’intégrité des espaces verts protégés, des forêts et des bâtis et arbres remarquables identifiés par le diagnostic patrimonial
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[Règle E2] Respect des lisières de forêts
Les nouvelles constructions seront à une distance minimale de 50 mètres des lisières de forêt.
Sur cette bande de 50 mètres la rénovation ou l’évolution des bâtiments ne doit pas permettre une reconstruction plus haute ou plus grande.
Sur ces lisières il sera autorisé seulement des démolitions-reconstructions et rénovation lourde de plus faible gabarit (hauteur et surface diminuées de 20%).
[Règle E3] Respect des lisières de zone
Sur cette bande de 50 mètres il sera imposé un étagement des limites de hauteur des constructions neuves.
Sur cette bande de 50 mètres la rénovation ou l’évolution des bâtiments ne doit pas permettre une reconstruction plus haute ou plus grande.
[Règle E4] Couvert végétal
Interdire l’abattage ou l’élagage sévère (qui met en péril la santé du végétal) de tout arbre remarquable et des arbres de haute tige dans les EVP, sauf situation clairement encadrée et exceptionnelle.
Les essences plantées doivent être choisies parmi une liste d’espèces non invasives (laurier du Caucase ou Prunus laurocerasus, Prunus serotina, renouée du Japon…), résistant aux évolutions du changement climatique et aux maladies connues.
[Règle E5] Circulation de la petite faune
Lors de constructions ou de rénovations, les clôtures entre propriétés doivent permettre la circulation de la petit faune.
Eau
[Règle O1] Désimperméabilisation des places de stationnement
Utiliser des revêtements autorisés permettant à l’eau de s’infiltrer dans le sous-sol pour les nouveaux espaces ou espaces de stationnement réaménager extérieurs publics et privés (conditionne l’obtention d’un permis de construire).
[Règle O2] Absorption des eaux de pluie
Pour chaque propriété soumise à une demande (permis de construction neuve ou d’agrandissement ou de rénovation sans agrandissement), et pour chacune des zones de la commune ou de l’intercommunalité, les projets doivent présenter des surfaces d’absorption des eaux de pluie par les sols, de, au minimum :
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- 60% de la surface du terrain végétalisée (pleine terre, toiture terrasse, jardin sur dalle, parking extérieur sur sol absorbant…)
- dont la moitié de ces 60% en pleine terre (sans construction en sous-sol, permettant l’écoulement de l’eau jusqu’à la nappe phréatique)
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Dans les cas de projets de modification, d’agrandissement ou de rénovation de bâtiment, qui, avant demande de travaux n’atteindraient pas 30% de la surface totale en pleine terre, il sera accepté que cette règle soit aménagée en assurant que :
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- Le projet ne réduise pas la surface de pleine terre existante
- Que le projet augmente la surface de terrain végétalisé (toiture terrasse, jardin sur dalle, parking extérieur sur sol absorbant…) en conservant en objectif un taux de 60%
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Circulation
[Règle C1] Privatisation des sentes
Les sentes reliant deux voies, même lorsqu’elles sont privées avec droit de passage, ne doivent pas être privatisées et le droit de passage ne doit pas être entravé.
[Règle C2] Panneaux publicitaires et signalisation
L’installation de panneaux publicitaires ou de signalisation sur les trottoirs et les pistes cyclables n’est autorisée que si la largeur minimale définie est respectée et interdite si cette largeur minimale n’est déjà pas respectée.
OAPs
[OAP A] Stationnement automobile public
Réduire les stationnements passifs en surface.
Organiser des emplacements de livraison adaptés à la ville et aux types de commerce.
[OAP B] Ville du ¼ d’heure
Définition : dispositifs qui doivent être présents pour constituer un quartier (services, commerces, bureaux, loisirs, espaces partagés et/ou mutualisés, espaces verts et publics, logements passerelle ou d’urgence…), mixité sociale et générationnelle, les mobilités utilisées pour mesurer un déplacement d’un ¼ d’heure…
Sur la base de ces critères établir un zonage et les moyens incitant à établir des habitations, services, infrastructures collectives…
[OAP C] Îlots de fraîcheur
Définir les emplacements devant accueillir des îlots de fraîcheur et leurs types.
[OAP D] Gestion des eaux usées
Assurer la séparation des réseaux entre les eaux vannes, les eaux pluviales et les sources.
[OAP E] Zones humides et EVP
Permettre le maintien et l’extension des zones humides (remettre en lumière les sources et les mares), des espaces forestiers et des EVP.
Conclusion
L’exploitation des documents produits par GPSO, nous a conduit à émettre des remarques :
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- Nous souhaitons que lorsque le PLUi sera validé, l’ensemble des OAPs prévus soient disponibles et validés.
- Il nous semble pertinent de préciser les dates de mise en œuvre des différentes OAPs : elles seront sans doute nombreuses et nous craignons que toutes les actions prévues dans le cadre du PLUi ne puissent être démarrées simultanément.
- Lors des futures révisions (envisagées après validation du PLUi), il nous paraît important de revoir en priorité les sujets qui ne se déroulent pas comme prévu.
Encore faut-il se doter de métriques permettant d’apprécier les variations et les écarts par rapport aux objectifs. Dans une perspective de transparence, nous demandons que ces métriques soient publiques. - Le corpus important de documents qui constituera le futur PLUI devrait être accompagné d’un glossaire pour définir sans ambiguïté certains termes : pleine terre, ville du ¼ d’heure, installations/équipements d’intérêt général, entrepôts…
Cela éviterait les répétitions, interprétations et sans doute des oublis, et facilitera la compréhension de l’ensemble.
Nous rappelons que l’Association Chaville Écologistes est opposée :
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- À toute notion de bonus qui permettrait de déroger aux règles du PLUi
- A remplacer la notion de pleine terre par celle de notion de CBS (Coefficient de Biotope par Surface qui définit la part de surface éco-aménagée)
L’Association Chaville Écologistes a investi du temps pour prendre connaissance du dossier PLUi et proposer des compléments, émettre des idées ou recommandations.
Nous comptons poursuivre cet effort et seront particulièrement vigilants pour que les sujets qui nous paraissent critiques soient traités… ou abandonnés pour des raisons pertinentes.
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